白领2005: 优秀企业的文化和机制

    ——兼评《创建一座新城》

    杨靖 司玲

    美国马里兰州的哥伦比亚城位于首都华盛顿和巴尔的摩之间的哈佛县境内。该城于1963年开始土地收购工作，分期实施，前后长达30年，哥伦比亚作为一座新城，在几十年的建设中规模不断扩大，经济利润稳定增长，基本实现了新城最初规划的理念，建成了美国第一座乡村小城。其成功经验吸引了全美地产界、建筑界的注目，被认为是美国公认的最成功的新开发项目。

    《创建一座新城》一书并不是一本深奥的学术著作，作者收集了14位参加哥伦比亚城早期规划与开发的员工回忆录，分十六章讲述。虽各章节之间没有严格的承启关系，但该书真实地再现了该项目从策划、购地、规划设计到施工、营销等开发全过程。对于城市化进程加速发展、住区建设如火如荼的中国，哥伦比亚城的经验是非常有参考价值的。下面将对新城规划进行较为详细的介绍。

    哥伦比亚城规模相当庞大，占地共计15000英亩（约相当于6000公顷）。在20世纪90年代全部完成时，共计有8万人生活在新城的1个中心区、8个小区中。新城共有24个会所，2500个行业，共5万个工作岗位，24所学校，4所大学和一个社区学院。城中树木成荫，5000英亩的田野和3个人工湖点缀着小城，小城中道路总长超过40英里。

    哥伦比亚城的开发是由rouse公司为主导，hrd公司、ca协会、cdc公司等联合，作为新城的一级开发商完成新城的整体开发计划、总体规划以及公共设施的建设，再划分土地，出售给由小型住宅开发商组成的二级开发商进行住宅建设。rouse公司为大型开发商、整个开发过程中的经营管理单位；hrd公司亦为大型开发商；ca为哥伦比亚协会，非赢利组织，主要为哥伦比亚社区提供那些不能由政府提供的设施和服务；cdc公司为hrd公司的分公司，主要开发赢利的贸易设施，如公寓、购物中心、实业大楼。

    哥伦比亚新城在距今整整40年前筹建，在其规划中所体现的思想至今看来仍具有先进性，并且这些思想通过具体措施贯彻在整整30年的建设中，经受了实践和时间的考验。其在社区营建上，具有诸多富于启示性的亮点。

    建设有活力的社区

    随着社区建设越来越关注文化内涵，人们逐渐形成共识：住区不等同于是住宅集合体。在住区建设中除了满足基本的居住功能外，更多的应该关注怎样形成一种社区氛围。在哥伦比亚新城建设中是这样考虑的：首先住区要有清晰的结构，丰富的配套和多样化的人口结构是社区具有活力的重要前提；再者，要有居民的参与，这样才能创建有社区氛围的、满足居民需求的社区。

    清晰的结构与相应的配套。哥伦比亚城开始筹划时，全美还没有同样类型的“乡村小城”。作为“美国梦”的一部分的乡间独立式住宅是沿着公路开发的，沿线型生成，这种开发模式缺乏邻里感，更谈不上社区氛围。本世纪初，“英国新城运动”的发起人e·霍华德出版了著作《明天的花园新城》，文中提出：“居民们能够健康舒适地享受生活的途径是建设一个远离工业城市的全新社区——花园小城”。20世纪40年代末，英国政府采纳了花园城市的概念，在全国推广这一由政府资助的计划，并得到欧洲各国的接受。然而美国“由于粗犷的个人主义占主导地位，并排斥社区思想”，所以，花园小城的概念在美国几乎没有市场。

    在哥伦比亚城开发之初，rouse公司就明确了一个信条：“城市不能以无计划，杂乱无章和不负责任的方式发展”，他们把创建一个良好的社区环境作为新城规划的一大目标。首先，在规划草案中制定了新城—小区—组团三级结构体系。在1965年完成的“新城图解”中可以看出：哥伦比亚城共规划为10个小区，每个小区由4到5个组团构成；组团、小区、城市都有各自的中心并围绕中心展开。