经济思维

    第一节 认识“市潮（3）

    外在冲击如何影响市场价格

    现在我们可以把市场供求分析用于考察现实生活中的一些问题。比如，你是一个房地产开发商，当你所在的城市涌入大批外来移民的时候，或者政府宣布对公务员购房实施补贴的时候，这对你是好消息还是坏消息？

    显然，你关心的是这些变化对房产价格和交易量的影响。进行市场供求分析的第一步，是弄清楚经济中的变化，影响的是需求方还是供给方。第二步是确定这些变化对供给的影响是正面的还是负面的。然后对比变化前的均衡做出价格和交易量趋势判断。

    在目前的例子中，不管是外来移民或者政府对公务员进行购房补贴，影响的都是需求方，即购买房屋的消费者的行为。而且，这种影响是正向的：因为外来移民越多，意味着需要购房的人越多，房屋的需求越大；对公务员实施购房补贴，意味着公务员可以(至少部分地)增加购房的开支，购房的需求也会增加。因此，房屋的需求会增加。假设房屋的供给暂时没有什么变化，购房的需求增加打破了原有的均衡，原有均衡价格下的均衡交易量不能满足新的需求量，便会出现房屋的短缺。于是，消费者之间就会为了购买到房屋而竞争，市场价格就会抬高，新的均衡价格下当短缺消除的时候，交易量也在整体上增加了。

    现在考虑另外的新变化。假设政府最初的土地是平价提供给地产商的，现在为了增加政府收入，政府要求所有的土地都必须进行拍卖(我国2004年以前土地是平价供给，2004年开始全国各地逐渐实行招、拍、挂)，这意味着地产商要获得开发用地需要支付更高的成本。这对你的房地产事业有什么影响？首先需要确定，这一变化影响的是供给方，它直接提高了地产商的开发成本。开发成本的增加导致房屋的长期供给减少(住房的供给在短期一般很难变化，因为住房开发的周期比较长)，与原有的住房市场均衡价格下的交易量相比，供给减少意味着住房的短缺，于是消费者不得不为了短缺的住房而竞争，这就抬高了住房的价格，但是总的说来，由于需求没有变化，价格升高的必然后果是交易量下降。所以政府的土地实行拍卖政策对房地产市场长期的影响是住房价格上升，住房的交易量下降。

    如果前面讲到的几种变化混在一起，相伴发生，对房地产市场影响又如何呢？这种影响的分析，无非是把上述两种分析的结果叠加在一起。可以确定的是：需求增加导致住房价格上升，供给减少导致住房价格上升，所以几种变化叠在一起对住房价格的影响是正向的——提高了价格。但对交易量则存在相反的作用力，需求增加导致交易量增加，供给减少导致交易量下降，几种变化叠加之后的最终效果究竟是交易量增加还是交易量萎缩，需要看这一正一反两种力量孰大孰小。